planernosuke’s blog

FP1級所有の銀行員がお金の情報、資格取得の勉強方法を発信していきます

最近の不動産投資マーケット

こんにちは

 

私まねすけは中古マンションをスーモ等のサイトで見ることが趣味になりつつあるので

 

 

最近思うことを書いていこうと思います

 

 

中古マンションの価格について

 

やはり2,3年前と比べると全体的に高いですね

 

自分が見ているのは東京23区、神奈川、埼玉、千葉辺りなのですが

 

2,3年ほど前にいいなと思って内覧した物件が今はその時の価格では買えないです

 

 

新聞やニュース等諸々の情報、仕事で扱う不動産投資の話から考えても

 

今は価格が高止まりしていて

 

平均利回りもかなり低いです

 

 

 

私としてはあわよくば買いたいと思っているので(投資用としてでなく自己使用で、勿論住宅ローン利用で)

 

2000万円〜4000万円くらいの価格帯で探しています

 

 

マンションのいいところは戸建より買い換えがしやすいところですね

 

理由としては

日々管理費、修繕積立金を払っており、メンテナンスがしっかりされていて価格が落ちにくい

 

同理由から次買う人も買い換えも見据えて購入できる

 

ここら辺ですかね

 

 

上記しましたが

 

今は価格から考えるとあまり買い時ではないと思いますが

銀行金利は下がりきって若干上がり始めた兆しがあるので

 

いい物件があったら買うスタンスで良いと思います

 

 

 

不動産投資をやってみたいと思ってる方は

 

 

実際にサイトで見て

内覧してみるといいと思います

 

実際に見てみると住む妄想もできてかなり楽しいです

 

 

見るサイトはスーモ等大手の不動産仲介サイトでもいいですし

 

 

例えば投資用不動産でしたら

 

楽待

 

それなりにお金の蓄えがあり

一発当てたいなら

不動産の競売サイトを見ても面白いです

 

 

ここら辺については今度記事を書いてみよう思いますので宜しくお願いします!

 

副業、不動産投資をするには

こんにちは

 

今回は、副業を考えた時に選択肢の1つに出てくる不動産投資について考えてみようと思います

 

不動産投資って何?どうやるの?

色々出てくる疑問を、銀行員の立場から考えて色々書いていこうと思います

 

まず副業でいう不動産投資とは簡単に言うと

収益物件(アパート等、以下収益物件と書きます)を所有し、貸し出すことで賃料を得て収入を稼ぐことで、これが最もメジャーなパターンだと思います

 

最近はニュースでかぼちゃの馬車スルガ銀行等でかなり話題になったと思います(悪い意味で)

 

また不動産価格の高騰、長期的な日本の人口減少等もあり

 

不動産投資に対する見方は年々厳しくなっています

 

銀行も3、4年前に比べてかなり審査目線が厳しくなりました

 

不動産投資はどんな人がやるのか

 

銀行で見る、最も多く難易度が低いパターンが地主が相続税対策も兼ねて

土地にアパートを建てるパターンです

 

相続税は空き家よりもアパート等を建てて貸し出した方が相続税計算上有利になります

 

詳しくはFPの試験範囲とがっつり被るので見てみてください

 

他のパターンとしては

資産を持っている方が事業の多角化として、収益物件を購入するパターンです

 

 

素人の資産があまりない人が不動産投資をできるのか?

 

正直に申しますと銀行借入が伴うパターンだとかなり厳しいです

 

よほど良い物件でない限り難しいと思ってください

昨今の経済背景もあり銀行はかなり審査を厳しく見ます

 

収益物件を購入する場合は、必然的に借入期間も長期になります

 

収益物件の注意点

 

年々、建物自体が劣化をしていき

賃料が下がること、定期的な修繕が必要になることです

物件にもよりますが10年に一度くらいのペースで数百万円は修繕等で余裕でかかります

足場をしっかり組む場合だと500万円近くかかります

修繕とはペンキの塗り替えや、付属設備の交換等をすることが多いです

 

買う時はまだ建物も綺麗で良い賃料を設定できても

年々劣化、また周りには新しく綺麗な建物ができるため

住居者はよりいい物件に住み替えていくものです

 

借入がある場合は最低限の住居者数を確保しないと収入が返済を下回るため

 

赤字となります

 

こうなった場合に資産がある方でないと成り立たなくなってしまうため

厳しく見るのです

 

 

素人で資産がない人が不動産投資をするには

 

区分所有(マンションの1室等)の収益物件を自己資金を多めに出し購入

 

賃料収入等をため、買い替えを行い

徐々に物件を大きくしていくのが現実的だと思います

 

 

今は不動産の価格が上がってしまっているため

個人的には今は不動産収入以外でお金をため

 

不動産価格が下がった時に買うのが良いと思います

 

不動産価格も株等の指標と同様に中長期的なスパンで価格が変動しています

 

 

今不動産で利益を上げている方は

リーマンショック直後に不動産を仕入れた方や、目利き力がある方が多いです

 

 

今は銀行の目線は厳しいので

余程良い物件を見つけてくるか、銀行借入なしで不動産を買っていくことが現実的に有効です

 

 

 

お金を借りる戦略、ビジネス編

こんにちは

 

前回プライベート面でのお金を借りる考え方を書いたので

今回はビジネス面での借入を考察しようと思います

 

 

ビジネスで借入をする

ビジネス面とはつまり

個人事業主、法人が事業をするためにお金を借りることです

 

 

うちの会社は儲かってるし借入してないと思うよ

 

以前友達が言ってた言葉なのですが

 

借入は経営が行き詰まっている会社がするもの

 

といった考えた方がおそらく一般的なのかとは思いますが

 

ビジネスの上では借入はより儲けるために必要な重要な戦略になります

 

また運転資金として

回収と支払いに差がある時に必要になります

この辺は簿記を勉強するとよくわかります

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戦略的な借入として以下の具体例で考えてみようと思います

 

例:薬用シャンプーを販売する会社

材料や製造費用として1000円でシャンプーを作り、2000円で売るビジネスをしている会社があります

1年間で作った分を全て売り切ります(前提:他の諸経費であったり、マーケットの成長等は深く考えないとします)

 

会社は資金を100万円持っています

 

シャンプー1個作るのに1000円かかるので

資金100万円を使うと1000個シャンプーを作れます

2000円で1000個売れると合計200万円になります

 

100万円あれば1年間で200万円になります

 

 

仮にこの活動に銀行から1000万円を5年間で借りしたとして

資金1000万円を使い1万個シャンプーを作ります

2000円で1万個売ると合計2000万円になります

 

1年間で1000万円が2000万円になります

 

 

銀行からの借入が金利2%だとして

1年間で1000万円の借入に金利2%かかると

20万円の利息になります(5年間、毎年利息を20万円払うとします)

1年間の元金の返済が200万円(1000万円÷5年)

合計220万円毎年返済します

 

これを前提として

5年間過ごしたとします

 

銀行借入なしと、銀行借入ありのパターンを見てみましょう

 

借入なしの場合

 

初め:100万円所有

1年目終了:200万円所有(100万円のコストで200万円の売上)

 

2年目終了:400万円所有(200万円のコストで400万円の売上)

 

3年目終了:800万円所有(400万円のコストで800万円の売上)

 

4年目終了:1600万円所有(800万円のコストで1600万円の売上)

 

5年目終了:3200万円所有(1600万円のコストで3200万円の売上)

 

 

5年間で100万円が3200万円になります

 

 

銀行で最初に1000万円借入した場合

 

初め:1100万円所有(資金100万円+借入金1000万円)

1年目終了:1980万円所有(1100万円のコストで2200万円の売上、借入金の返済220万円)

 

2年目終了:3740万円所有(1980万円のコストで3960万円の売上、借入金の返済220万円)

 

3年目終了:7260万円所有(3740万円のコストで7480万円の売上、借入金の返済220万円)

 

4年目終了:1億4300万円所有(7260万円のコストで1億4520万円の売上、借入金の返済220万円)

 

5年目終了:2億8380万円所有(1億4300万円のコストで2億8600万円の売上、借入金の返済220万円)

 

5年間で100万円が2億8380万円になります

 

 

人件費やその方諸々の経費を全て無視していることや、成長しているマーケットである等

かなりの乱暴な設定になっていますが

 

 

5年間で3200万円、2億8380万円

 

このくらい数字の差が出てきます

借入金がより大きくなれば売上もより大きくなります

 

借入をするメリットを理解することができたと思います

 

このように資本が大きければ大きいほど規模を大きくすることができます

 

 

ビジネスを大きくするためには借入は非常に重要であります

戦略的に有効に使うことが大切です

 

お金の調達は借入だけでなく、社債の発行や上場して資金調達する等色々ありますので、興味ある方は調べてみてください

お金を借りる時の考え方

こんにちは

 

今回はお金を借りる事について考察してみます

 

お金を借りると考えると、銀行から借りる、消費者金融から借りる等色々あると思いますが

 

今回は銀行借入を想定してます

 

銀行借入の基本

 

個人が銀行から借り入れするときは

使い道が、消費性資金、事業性資金の大きく2つに分けられ

 

個人事業主で事業を行なうための借入以外は

基本的に消費活動での借入としてローンを利用する事になります

 

消費性資金としては

住宅ローン、マイカーローン、教育ローン、使い道自由のフリーローン、カードローンがあります

 

借入をして、毎月決められた金額を返済する形が最もオーソドックスです

 

 

借入をする時に1つキーワードになる言葉があります

 

それは

期限の利益

 

期限の利益は簡単に言うと

借入した金額を毎月決められた金額返済していれば

決められた期間内は、銀行から返済の請求をされることはないですよ

 

といったものです

 

 

よく銀行では

 

期限の利益の喪失

といった言葉を使います

 

例えば、毎月の返済が遅れてしまった場合、銀行側は初めに契約した時に交わした契約内容違反として

全額返済を請求することができます

 

これが期限の利益(約束通り返済していれば決められた期間は返済の請求を受けない)喪失です

 

期限の利益はお金を借りる側にとってのメリットであり

期限の利益を喪失することは

全額返済をしないといけない→自己破産

 

といったように考えることができます

 

これまで借入したことある方は契約書をよく読んでみてください

必ず期限の利益の喪失について書かれています

 

期限の利益の喪失をする事象は他にもありますので

詳しくは契約書等を読んでみてください

 

期限の利益を活かす

 

期限の利益は借入した人にとってメリットです

 

契約書の約束通り返済していれば

銀行にとやかく言われることはないということです

 

住宅ローンの繰上返済

 

特に住宅ローン等で考えてほしいのは

せっかく期限の利益があるのに

無理に繰上返済をして借入を減らすのが本当に有効か

ということです

 

 

35年等の長期的な借入は、人生設計をする上で重要になります

 

繰上返済をすることは支払う利息を減らすことになりますが

繰上返済をせず、利息を減らさないことで

別の事にお金を使うことができます

 

お金を払うことで、別のことを行うことができる

 

例えば、繰上返済資金を旅行資金に充てる等です

 

人生ではその時そのタイミングでしか行えないことが数多くあると思います

 

例えば20代のうちに留学に行く、子どもが小さく自分が若い時にアクティブな旅行をする

 

等、考え方としては時間(機会)をお金(利息)で買っているに近いです

 

 

そう考えると

その他のローンもきちんと収入がある方が何かの目的を果たすために

 

お金を借りる事は戦略的にはありだと思います

 

その時その時しかできない事は確実にあります

そういった機会を得るために戦略的な借入をする事は考え方として常に持っていた方が良いです

 

社会人になったばかりの人が生活やプライベート充実のために

イカーローンで車を買うことも

機会を利息で買う必要な戦略です

 

時間をお金で買う考え方は以前記事にしたので良かったら見てみてください

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注意

借入する時は返す事をきちんと考えて借りましょう

 

期限の利益の喪失は、破産と考えてください

 

きちんと期限の利益を喪失せずに済む見通しをたてて

お金を借りましょう

 

 

 

最近の状況

こんばんは!

全然ブログが書けておらず悶々とした日々が過ぎていきます

 

今仕事がなかなかハードで、特に今期の支店のノルマ進捗率がかなり悪い

ためプライベートでしっかりブログ書く時間が作れていないです!特に平日に!

 

銀行は今どこもなかなか逆境なので

決算報告のためにもフロー収益を稼ぐことがかなり重視されています!

 

 

一息ついたらまたブログ書いていくので宜しくお願いします!

今週末にはまとめて書くと思います!

 

 

今後のテーマですが

銀行に付随することや、QR決済絡みの話

 

あとはFP1級や簿記2級のこともそろそろ書いていきます

 

せっかくはてなブログを始めたので皆さんとももっと関わっていけるようにやっていきます!

銀行員におすすめの小説

池井戸潤さんの小説です

 

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池井戸潤さんは元三菱銀行勤務(当時)の方です

 

銀行の内情、文化ついて赤裸々に書かれています

 

ドラマで有名な

倍返しで話題となった「半沢直樹

佃製作所が舞台の「下町ロケット

駅伝がテーマの「陸王」等

池井戸潤さんの原作です

 

他にも映画化された「空飛ぶタイヤ

今絶賛上映中の「七つの会議」

があります

 

私は銀行に就職し、2年目くらいでメンタルがきつい時期に

はまりました

 

銀行の文化について絶妙な表現で皮肉っていたりするも

社会的意義や仕事のやりがい等も書かれています

 

個人的なお気に入りランキングは

 

3位:七つの会議

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2位:空飛ぶタイヤ

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1位:BT’63です

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BT'63もぜひ映画化してほしいです

ただ内容的に難しい気もしますが

 

 

話として

とても面白いのでぜひ読んでみてください

特に銀行員の方は多少仕事の勉強にもなりますし

 

日曜日の夜の憂鬱感が和らぎますよ

 

投資に興味がある方、初めの1歩



投資初心者へ

 

こんにちは、今回は投資に興味があるけれど

実際にどうやればいいかわからない方向けに書いていこうと思います

 

対象

投資に興味がある方

今まで1度も投資をしたことがない方

リスクをあまりとりたくない方

勉強がてら投資をしてみようと思っている方

 

まず投資というと

株、投資信託、FX、仮想通貨

と様々なものに対してお金を出資し

運用益を狙うことを言います

 

よくネット等で株で大損した、FXで自己破産等

色々な悪い噂を聞きますが

 

余剰資金の範囲内できちんと商品内容を理解して投資すれば

危険なものではないので、その点はしっかり認識しましょう

 

銀行員の私がおすすめする初心者向けの投資は

ネットを通じて、インデックス系の投資信託を買うことです

 

インデックスとは簡単に言うと

例えば日経平均株価等の株式指標に連動するものです

 

投資信託とは簡単に言うと

投資する人たちから集めたお金を運用の専門家がまとめて投資・運用する商品のことです

つまりインデックス投資信託とは

投資から集めたお金を株式指標(例えば日経平均株価)に連動するように

専門家が運用するものです

 

中でも日経平均株価に連動するインデックス投資信託を買いましょう

 

日経平均株価に連動するものは例えば

たわらノーロード日経225、インデックスファンド225

という商品があります

 

日経平均連動のインデックス投資信託を買うメリット

 

・値動きがわかりやすい

基本的に日経平均株価に連動します

日経平均株価は毎日のニュースでも取り扱われています

単純に日経平均株価が低い時に買って高い時に売れば利益が出ます

 

日々ニュースを見ていれば

今日の日経平均株価がどうなっているかわかると思います

 

・商品がわかりやすい

上記と似ていますが

日経平均株価東証1部に上場する会社の中から代表で225社の株価を平均したもの)

に投資しているような内容です

要するに東証1部上場の225社に投資していると思って良いです

 

ここでもう一つポイントがあります

ネットで買いましょう

ノーロードと言って投資信託を買うときに手数料がかからないものがあります

 

 銀行や証券会社の窓口で投資信託を買うと

購入金額の1~3%くらい手数料がかかるのが一般的です

 

銀行や証券会社のインターネットバンキングから

ノーロードの商品を買いましょう

 

手数料については

信託報酬(運用管理費用)等はネットで買ってもかかります

これは商品によって違いますがだいたい0.数%くらいです

 

商品の価格に影響を与えるような数字でもないのでそこまで気にしなくて良いと思います

 

かくいう私も銀行のネットバンクとネット証券会社で

インデックス投資信託で運用しています

 

こちらが日経平均のインデックス

 

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こちらがダウのインデックス(ダウとはアメリカ版の日経平均株価と思ってください)

 

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投資信託は買う場合も、売る場合もその日の15時時点の価格で売買することになりますので

15時付近の日経平均株価を見て、携帯から売買をするのが良いでしょう

 

 

まとめ

投資初心者は

日経平均株価インデックス投資信託のノーロードを

インターネットで買いましょう(ノーロードは購入手数料がかからない)

 

そして

投信の売買の仕方

日経平均株価の変動について

経済情勢や各企業の動向について

学んだ後に株やインデックスでない投資信託

 

そして、その先にFXや仮想通貨等に手を出すことをお勧めします