planernosuke’s blog

FP1級所有の銀行員がお金の情報、資格取得の勉強方法を発信していきます

副業、不動産投資をするには

こんにちは

 

今回は、副業を考えた時に選択肢の1つに出てくる不動産投資について考えてみようと思います

 

不動産投資って何?どうやるの?

色々出てくる疑問を、銀行員の立場から考えて色々書いていこうと思います

 

まず副業でいう不動産投資とは簡単に言うと

収益物件(アパート等、以下収益物件と書きます)を所有し、貸し出すことで賃料を得て収入を稼ぐことで、これが最もメジャーなパターンだと思います

 

最近はニュースでかぼちゃの馬車スルガ銀行等でかなり話題になったと思います(悪い意味で)

 

また不動産価格の高騰、長期的な日本の人口減少等もあり

 

不動産投資に対する見方は年々厳しくなっています

 

銀行も3、4年前に比べてかなり審査目線が厳しくなりました

 

不動産投資はどんな人がやるのか

 

銀行で見る、最も多く難易度が低いパターンが地主が相続税対策も兼ねて

土地にアパートを建てるパターンです

 

相続税は空き家よりもアパート等を建てて貸し出した方が相続税計算上有利になります

 

詳しくはFPの試験範囲とがっつり被るので見てみてください

 

他のパターンとしては

資産を持っている方が事業の多角化として、収益物件を購入するパターンです

 

 

素人の資産があまりない人が不動産投資をできるのか?

 

正直に申しますと銀行借入が伴うパターンだとかなり厳しいです

 

よほど良い物件でない限り難しいと思ってください

昨今の経済背景もあり銀行はかなり審査を厳しく見ます

 

収益物件を購入する場合は、必然的に借入期間も長期になります

 

収益物件の注意点

 

年々、建物自体が劣化をしていき

賃料が下がること、定期的な修繕が必要になることです

物件にもよりますが10年に一度くらいのペースで数百万円は修繕等で余裕でかかります

足場をしっかり組む場合だと500万円近くかかります

修繕とはペンキの塗り替えや、付属設備の交換等をすることが多いです

 

買う時はまだ建物も綺麗で良い賃料を設定できても

年々劣化、また周りには新しく綺麗な建物ができるため

住居者はよりいい物件に住み替えていくものです

 

借入がある場合は最低限の住居者数を確保しないと収入が返済を下回るため

 

赤字となります

 

こうなった場合に資産がある方でないと成り立たなくなってしまうため

厳しく見るのです

 

 

素人で資産がない人が不動産投資をするには

 

区分所有(マンションの1室等)の収益物件を自己資金を多めに出し購入

 

賃料収入等をため、買い替えを行い

徐々に物件を大きくしていくのが現実的だと思います

 

 

今は不動産の価格が上がってしまっているため

個人的には今は不動産収入以外でお金をため

 

不動産価格が下がった時に買うのが良いと思います

 

不動産価格も株等の指標と同様に中長期的なスパンで価格が変動しています

 

 

今不動産で利益を上げている方は

リーマンショック直後に不動産を仕入れた方や、目利き力がある方が多いです

 

 

今は銀行の目線は厳しいので

余程良い物件を見つけてくるか、銀行借入なしで不動産を買っていくことが現実的に有効です